اصلاح و کاهش قیمت مسکن، یک گام تا محقق شدن


به گواهی آمار و ارقام و رصد بازار مسکن، اصلاح قیمت در بازار مسکن وارد فاز اجرایی شده است.

براساس داده‌های بازار مسکن، قیمت آپارتمان در منطقه ۱ تهران طی روزهای اخیر کاهش پیدا کرده است. این کاهش قیمت در منطقه ۱ که به نوعی همواره پیشرو در افزایش قیمت شهر تهران بوده است، شاهدی بر اصلاح قیمت مسکن طی روزهای اخیر است.

اینکه علل و عوامل این کاهش قیمت چیست، موضوعی است که قصد داریم به آن بپردازیم.

کدام منطقه‌ها مهم‌ترند؟

در تحلیل بازار مسکن تهران ارزش و سهم مناطق مختلف یکسان نیست. به روشنی برخی مناطق مانند منطقه ۱ و منطقه ۵ سهم و ارزش بیشتری در تحلیل رفتار بازار مسکن دارند.

منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترین و جذاب‌ترین منطقه برای خرید و فروش ملک، و منطقه ۱ که به طور سنتی همواره منطقه لوکس تهران به حساب آمده است، و سایر مناطق تحت تاثیر نوسانات قیمت مسکن در این منطقه بوده‌اند.

شواهد حاکی است اگر چه پیش‌رونق و به دنبال آن رونق بازار معاملات خرید مسکن از منطقه ۵ شهر تهران آغاز شد و در عین حال این منطقه پیشتاز آغاز جهش قیمتی اخیر بود، اما از ابتدای دوره رونق اخیر معاملات مسکن پایتخت تاکنون بیشترین تورم ملکی مربوط به منطقه ۱ بوده است؛ به این معنا که اگر چه می‌توان منطقه ۵ را به عنوان منطقه پیشتاز در رونق معاملات مسکن وهمچنین آغازگر جهش قیمت فروش واحدهای مسکونی طی حدود یک سال و نیم گذشته معرفی کرد، اما سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه یک در همین بازه زمانی بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه ۵ و سایر مناطق شهر تهران بوده است.

درحال حاضر ( نیمه اول تیرماه ) کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن که از منطقه ۱ آغاز شده است تاثیر خود را در قیمت‌گذاری سایر مناطق شهر تهران نشان می‌دهد.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶، میانگین قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران ۳۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت فروش آپارتمان در منطقه یک پایتخت با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این میزان رشد قیمت در بازار معاملات مسکن منطقه ۵ شهر تهران براساس آمارها ۴۳ درصد و در مناطق جنوبی پایتخت ۲۰ درصد بوده است. از سوی دیگر در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ نیز میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۹۷ درصد افزایش یافت؛ اما این میزان افزایش در همین بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۰۹درصد بوده است. در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ پایتخت با رشد ۸۸ درصدی مواجه شد که این میزان تورم ملکی به مراتب کمتر از تورم ملکی منطقه یک است. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران نیز در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ رشد ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد.

” در حالت کلی نوسانات قیمت مسکن در شهر تهران از یک موازنه تبعیت می‌کند به این شکل که افزایش قیمت عموما از مناطق شمالی شهر – منطقه ۱ و ۳ آغاز شده و سپس این افزایش با اندکی تاخیر به سایر مناطق شهر تهران نیز سرلیت می‌کند. در نهایت نیز در شرایطی همچون شرایط فعلی کاهش قیمت بازهم از مناطق جذاب‌تر و پرمعامله‌تر آغاز شده و سپس به سایر مناطق شهر نیز سرایت می‌کند.”

موازنه در بازار مسکن شهر تهران

عقبگرد قیمت مسکن در مناطق لوکس شهر تهران

آمارهای رسمی تایید می‌کند که اگرچه تورم ملکی و رونق معاملاتی مسکن ابتدا از منطقه ۵ شهر تهران آغاز و سپس به سایر مناطق سرایت کرد، اما بیشترین میزان رشد قیمت مسکن در بازه زمانی دو سال اخیر مربوط به منطقه ۱ شهر تهران بوده است. فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از نشست قیمت‌های پیشنهادی در منطقه ۱ تهران خبر می‌دهند که به اذعان آنها نشست قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان مسکن این منطقه از نیمه خرداد ماه امسال به بعد به نحو محسوسی در بازار معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی این منطقه نمایان شده است. این در حالی است که علاوه بر بازار معاملات مسکن منطقه یک در برخی دیگر از فایل‌های فروش واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس وبزرگ‌متراژ محسوب می‌شوند نیز می‌توان ردپای نشست قیمتی را مشاهده کرد.

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در برخی از محلات کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس منطقه ۲ شهر تهران همچون سعادت‌آباد نیز طی هفته‌های اخیر به خصوص یک هفته گذشته عقبگرد کرد. برخی از فایل‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن این محلات نیز به ویژه از اوایل تیرماه وبه خصوص طی یک هفته گذشته علائم نشست قیمتی را در خود منعکس کرده‌اند. در تعداد قابل ملاحظه‌ای از آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی در منطقه یک و برخی دیگر از محلات و مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مانند محدوده سعادت‌آباد واقع در منطقه ۲ پایتخت، شرایط قیمتی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد (و بعضا تا ۳۰ درصد)زیر قیمت منطقه اعلام شده است. این موضوع نشان می‌دهد عقبگرد قیمت پیشنهادی تنها مختص منطقه یک شهر تهران نیست، بلکه از این منطقه آغاز شده ودر حال سرایت به سایر مناطق شهر تهران به خصوص مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت است.

سرایت نشست قیمت‌های پیشنهادی در برخی از فایل‌های فروش آپارتمان واقع در منطقه یک و برخی دیگر از محلات کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس(همچون سعادت‌آباد)، در شکل فروش ارزان‌تر یک واحد آپارتمان طی کمتر از یک ماه گذشته نسبت به قیمت قطعی فروش واحد مشابه در همان ساختمان که قبل از تیرماه ۹۸ معامله شده بود، خود را نشان داده است. در واقع معیار عقبگرد قیمت قطعی در معاملات فروش مسکن مقایسه سطح قیمت قطعی فروش یک آپارتمان با قیمت فروش آپارتمان مشابه در موقعیت یکسان است. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن می‌گویند این رویداد در یک ماه گذشته در برخی از فایل‌های فروش مسکن و در معاملات قطعی نیز مشاهده شده است؛ ضمن آنکه نشست قیمتی هم‌اکنون در قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان چه در فایل‌های قبلی و چه در فایل‌های جدید عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک و همچنین سایر محلات لوکس‌ پایتخت مشهود است.

کاهش قیمت مسکن شهر تهران

کاهش قیمت مسکن شهر تهران

علل کاهش قیمت مسکن

کاهش قیمت ارز و طلا

قیمت مسکن در طی دو سال اخیر همواره تحت تاثیر نوسانات قیمت ارز و طلا بوده است و در بازه‌های زمانی مختلف با تاخیر‌های زمانی کوتاه و بلند نسبت به نوسانات این دو بازار واکنش نشان داده است.

درحال حاضر نیز بدون شک بخشی از کاهش قیمت مسکن شهر تهران تحت تاثیر کاهش قیمت در بازارهای موازی بازار مسکن یعنی بازار ارز و طلاست.

تاثیر نرخ ارز در قیمت مسکن نه تنها از نظر روانی تاثیرگذار است، بلکه به علت لوکس بودن خانه‌های مناطق شمالی شهر و استفاده از مواد اولیه لوکس و عمدتا خارجی در ساخت این خانه‌ها، کاهش قیمت ارز در کاهش قیمت تمام شده ساخت این خانه‌ها نیز مستقیما تاثیر دارد.

پس نرخ ارز و طلا همزمان دو تاثیر دارد یکی اثر روانی و ایجاد توقع کاهش قیمت مسکن در خریداران و دوما اثر مستقیم در کاهش قیمت تمام شده مسکن.

خروج سفته‌بازان از بازار مسکن

افزایش قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرها، باعث کاهش قدرت خرید مردم (متقاضیان حقیقی مسکن) شده است.

با کاهش قدرت خرید متقاضیان به تدریج این قشر از بازار خرید و فروش مسکن کنار رفته یا حضورشان کمرنگ تر از همیشه گردید.

در این میان  عمده معاملات مسکن بخصوص در مناطق شمالی شهر، توسط سفته ‌بازان و با هدف کسب سود از نوسنات بازار، انجام شده است.

درحال حاضر اما، با تشدید رکود و حتی کاهش قیمت و همچنین مشخص نبودن آینده بازار مسکن و از همه مهم‌تر احتمال حبس سرمایه، این افراد قصد خروج از بازار مسکن را گرفته‌اند که همین نکته نیز در کاهش قیمت مسکن شهر تهران تاثیرگذار بوده است.

قیمت مسکن در سقف!!

رسیدن قیمت مسکن به سقف قیمتی عامل دیگری است که به عقیده کارشناسان بر کاهش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است.

تهدیدهای مالیاتی؟ شاید اثرگذار

نقش تهدیدهای مالیاتی را نمی‌توان نادیده گرفت هرچند که شاید در حقیقت آنچنان تاثیرگذار نباشند ولی در کنار دیگر عوامل موثر بوده است.

قیمت خانه

قیمت خانه

حال و روز بازار مسکن طی ماه‌های اخیر

در واقع بازار معاملات مسکن مناطق شمالی تهران به خصوص منطقه ۱ پایتخت، که طی ماه‌های اخیر به دلیل خروج تقاضای مصرفی از بازار وارد فاز رکود شده بود از رکود به سمت رکود همراه با کاهش قیمت در حال حرکت است؛ عقبگرد قیمتی در نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه ۱ شهر تهران درحالی طی هفته‌های اخیر محسوس شده است که علائم اولیه این عقبگرد قیمتی خود را در شکل جاماندگی تورم ملکی این منطقه نسبت به تورم ملکی کل شهر تهران و منطقه ۵، در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸، نشان داد. در حالی که میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸ معادل ۲۲درصد رشد کرد و این میزان رشد در همین بازه زمانی در منطقه ۵ شهر تهران به میزان ۲۴درصد و در مناطق جنوبی پایتخت معادل ۲۷درصد رقم خورد اما میزان رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۲درصد به ثبت رسید. آمارها نشان می‌دهد اگرچه میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱ در فاصله ابتدا تا انتهای بهار امسال رشد ۱۲ درصدی را تجربه کرد اما این میزان رشد به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران بوده است که این موضوع را می‌توان در حکم علامت اولیه عقبگرد قیمتی مسکن در این منطقه عنوان کرد.

چشم‌نداز بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد علی‌رغم کاهش قیمت مسکن در بیشتر مناطق تهران، همچنان خریداری برای واحدهای مسکونی عرضه شده وجود ندارد و حجم معاملات مسکن طی این ماه‌ها کاهش محسوسی را نشان می‌دهد.

ایجاد “انتظار کاهش قیمت” مهم‌ترین عامل کاهش دهنده قیمت مسکن در این روزهاست. این توقع باعث صبوری بیشتر خریداران و کاهش قیمت از سوی فروشندگان شده است.

واحدهای مسکونی نوساز که عمدتا مالک آن‌ها سازندگان این واحدها هستند نیز به بازار عرضه می‌شوند. چراکه پیش بینی کاهش قیمت موجب شده است که مالکین خطر کاهش سرمایه را حس کنند.

در شرایط فعلی به عقیده کارشناسان، بازار مسکن بیش از هرعامل دیگری تحت تاثیر دو عامل قیمت ارز و شرایط سیاسی بین‌المللی است.

انتظار می‌رود با ثبات و یا کاهش نرخ ارز و همچنین ثبات در عرصه سیاست بین‌الملل، قیمت مسکن مسیر کاهشی خود را ادامه دهد. حتی اگر این انتظار رخ ندهد بدون شک بازار مسکن و قیمت مسکن پس از اندکی کاهش ثبات قیمت را تجربه خواهد کرد.

خرید خانه تهران



منبع: مجله آنلاین هومینگ

دیدگاه ها

mood_bad
  • بدون دیدگاه.
  • chat
    افزودن دیدگاه